¿Desconoce si su préstamo hipotecario tiene cláusulas abusivas,? En Padrino
Abogados le informamos de las que han sido declaradas nulas por el Tribunal
Supremo y de su posterior reclamación .
El pasado 23 de Diciembre de
2015 El Tribunal Supremo dictaba sentencia en la que declaraba nulas
determinadas clausulas de los préstamos hipotecarios, en concreto la decisión
afecta a la cláusula suelo, intereses moratorios, vencimiento anticipado, atribución
de los gastos de la formalización del préstamo hipotecario al consumidor y
contratación telefónica.
En
este artículo nos centraremos en la CLAUSULA DE LA ATRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DE LA
FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO AL CONSUMIDOR
Son muchas las personas que nos
consultan sobre este asunto si bien aquí resumiremos las más comunes
¿ Puedo recuperar el dinero abonado para dichos gastos
? La respuesta es SI, y ello en base a que el Tribunal Supremo entiende
que hacer recaer todos los gastos de la formalización del préstamo hipotecario
sobre el consumidor produce un desequilibrio relevante para este, pues aunque la normativa reglamentaria permitiría una
distribución equitativa, ya que el beneficiado por el préstamo es el cliente,
no podemos olvidar que quien tiene el interés principal en la documentación e
inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda,
el prestamista (en este caso el Banco), pues así obtiene un título ejecutivo,
constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. A
todo ello se une que no es una cláusula que haya sido voluntariamente pactada
por las partes sino que vino impuesta por el Banco. Ahora bien hay que indicar
que aunque la Sentencia hace referencia a los préstamos hipotecarios del BBVA y
Banco Popular, lo cierto es que en la práctica bancaria todas las entidades
cuentan con cláusulas similares, pudiendo variar la redacción pero no la
esencia, por ello, entendemos que en todas se puede solicitar la nulidad. Por tanto la cláusula es abusiva y en
consecuencia nula, lo que significa que no tendría efecto.
¿ Como identifico esta cláusula en mi préstamo
hipotecario?.
Transcribimos en este caso la del BBVA, y aunque la
redacción de la cláusula puede variar de un Banco a otro en esencia sería
textualmente la siguiente:
" Son de cuenta exclusiva de la parte
prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la
preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras,
modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga
alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y
reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y
cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás
gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga
a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª. La parte
prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la
correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los
títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la
cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos
suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y
condiciones que se indican al final de esta cláusula. Los mencionados servicios
complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida
libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de
comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha
solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de
facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el
Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca. La parte
prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños,
perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u
originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito,
incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las
actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales
como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama,
notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o
extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y
Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos
judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para
cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas
cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así
adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera
satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la
cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos
y costas en la cláusula 9ª".
¿Cuáles son los gastos incluidos en la formalización
del préstamo hipotecario?
Los
gastos que usted podría reclamar serían los notariales por la constitución de
la escritura, los registrales por la inscripción en el Registro de la Propiedad
y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ya que el Banco con motivo de la
operación mercantil no queda al margen sino que se convierte en sujeto pasivo
respecto a la constitución del derecho,
expedición de las copias, actas y testimonios que interese, así mismo se
podrían incluir los gastos de gestoría si venían impuestos por la entidad
bancaria y los gastos de tasación del inmueble.
Sepa
que también es abusivo repercutir sobre el prestamista los gastos
pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento
por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador
y honorarios de abogado contratados por el Banco, incluso cuando su
intervención no sea preceptiva, puesto
que infringe nuestras normas procesales que ya determinan esta cuestión,
causando un claro desequilibrio entre las partes, ya que no se tienen en cuenta
entre otras cuestiones tan importantes
como las dudas de hecho o de derecho que puede apreciar el Tribunal en el
procedimiento y en ese caso en concreto no habría condena en costas ( o lo que
es lo mismo cada uno pagaría a sus abogados y procuradores).
¿Cuál es el procedimiento para reclamar dichos gastos?
1.
FASE EXTRAJUDICIAL
Primeramente se
inicia la fase extrajudicial consistente en la presentación por escrito ante la
sucursal de su Banco ( en Atención al cliente) de una reclamación solicitando
la nulidad de la cláusula y la devolución del dinero indebidamente abonado, que
tendrá estar debidamente justificado. Adjuntamos un modelo de reclamación. PINCHA AQUÍ https://www.scribd.com/document/336728811/Reclamacion-Bancoreclamación banco
2.
FASE JUDICIAL
Si
en el plazo máximo de dos meses el Banco no contesta a la reclamación previa o
lo hace negativamente sería necesario acudir a la fase judicial a través de la
interposición de la correspondiente demanda solicitando precisamente la nulidad
de la cláusula y la devolución de las cantidades abonadas, y ello porque la
nulidad declarada por el Tribunal Supremo lo es respecto a la falta de
concreción del propio contrato de préstamo , de los gastos e impuestos
estableciéndose de manera general,
Los documentos que se tienen que acompañar a la demanda a nivel general son
los siguientes:
- ·
La escritura de constitución de hipoteca
- ·
La factura de los gastos notariales
- ·
La factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
- ·
La carta de
pago del impuesto de actos jurídicos documentados
- ·
La factura
de los gastos de gestoría si la impuso el Banco
- ·
La factura
de la Tasación del Inmueble
El plazo de prescripción para interponer la demanda
es de cuatro años, a contar desde que se dictó la Sentencia del Tribunal
Supremo de 23 de Diciembre de 2015, es decir que usted puede hasta el 24 de
Diciembre de 2019 reclamar judicialmente, en el caso en que esté vigente el
préstamo.
Por el contrario si ya
ha amortizado la hipoteca, podrá
recuperar también el dinero abonado solo en el caso de que el pago total se
haya realizado dentro de los cuatro años anteriores a que se dictara la
sentencia del Tribunal Supremo es decir, desde el 23 de Diciembre de 2011 en
adelante.
AÚN ESTAS A TIEMPO PARA RECLAMAR, si estas interesado en ello, ponte en contacto con nosotros www.padrinoabogados.es o al teléfono 91 781 56 95 o mail.- info@padrinoabogados.es. y te daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto.
