ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO TRAS EL COVID -19

Tras el estado de alarma decretado por el Gobierno para hacer frente al Covid-19 son muchos los autónomos y pequeñas y medianas empresas , que angustiados ante la falta de ingresos se cuestionan como afrontar los arrendamientos de sus locales de negocio. En este artículo trataremos de arrojar algo de luz ante tal situación.

           Primeramente hemos de significar que en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de Abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, dictado por el Gobierno, se pretende restablecer un equilibrio contractual quebrado por una situación imprevisible e imprevista y extraordinaria que provoca una excesiva onerosidad para una de las partes, sin embargo esto no es lo que realmente se indica en dicho Real Decreto, ya que se limita a prever una moratoria en el pago de las rentas mientras dura el estado de alarma y limitada a ciertos arrendatarios, es decir que el arrendatario podrá solicitarle al arrendador un aplazamiento temporal u extraordinario en el pago de la renta.

                1. Ámbito de aplicación

                ¿A qué arrendamientos se aplica?, a los Arrendamientos para uso distinto del de vivienda e industria ya sea de grandes tenedores (arrendadores que sean titulares de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados o más, refiriéndose a uno o más locales pero cuyas superficies sumen dicha cantidad) o no, celebrados con posterioridad al 1 de Enero de 1995, sin que podamos entender, siempre dicho con toda cautela, que incluye a los arrendamientos anteriores, los regidos por el Texto refundido de 1964. Muchas son las personas que siendo usufructuarios y teniendo arrendados los locales nos consultan si a ellos se les considera grandes tenedores, la respuesta es no, porque se habla de titulares de pleno dominio, siendo la titularidad del usufructuario limitada. Lo mismo ocurrirá en el caso de los copropietarios. Por lo tanto, a efectos de ser gran tenedor, lo será el propietario o la comunidad de bienes considerada como tal, que tengan el 100% de más de 10 inmuebles urbanos, y en el caso de la comunidad hereditaria siempre que no se haya realizado la división judicial o partición de la herencia.

                Dicho esto, están incluidos los arrendamientos de locales de negocio e industria, así como también los de despachos y oficinas en una vivienda siempre que sean para uso distinto de vivienda. Pero ¿Que ocurre para el caso de los arrendamientos de temporada que según la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos son de uso distinto del de vivienda?, pues que no están incluidos dentro Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de Abril, sobretodo porque sus arrendatarios casi con total seguridad nunca serán autónomos o pymes, es más tampoco se incluye dentro del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 para el caso de los arrendamientos de viviendas y que analizaremos en el próximo blog. Ante tal situación, la solución a los problemas de los arrendamientos de temporada para afrontar el pago de la renta habrá que buscarla en el acuerdo solidario entre las partes.

        2. Plazo

       

El plazo de que dispone el arrendatario para solicitar al arrendador el aplazamiento en el pago de la renta es de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de Abril, que se produjo el 23 de Abril, por tanto el plazo será hasta el 23 de Mayo de 2020. Las empresas, entidad pública o los grandes tenedores que sean arrendadores tienen la obligación de aceptar la moratoria en el pago de la renta, siempre que no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo entre ambas partes. 

La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, con un límite respecto a estas últimas de cuatro meses. La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, fraccionando el pago de las cuotas en un plazo de dos años, sin penalización ni devengo de intereses. Este plazo se contará a partir del momento en el que se supere la situación del Estado de alarma y sus prórrogas, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. En el supuesto de que al contrato de arrendamiento de local solo le quedasen cuatro meses de vigencia hemos de señalar que el Real Decreto no se pronuncia por lo que salvo mejor criterio entendemos que no cabría fraccionamiento de las cuotas durante dos años, sino que prevalecerá "el plazo que quede de vigencia del contrato", ya que se extingue la relación contractual. 

               En cambio si el arrendador resulta ser un pequeño propietario, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario, sin que exista obligación por parte de arrendador. Tan solo señala el Real Decreto que cualquiera de las partes puede disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la LAU 29/1994, de 24 de Noviembre, para el pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta.. Estamos ante una laguna legal sorprendente ya que a estos arrendatarios, el citado Real Decreto no le da solución alguna, de ahí que la moratoria o la reducción de la renta tan solo se podrá lograr por pacto entre las partes que es lo que recomendamos basado en la solidaridad, firmando un anexo al contrato con la suspensión temporal de la renta durante un periodo de tiempo, y si no se alcanza el mismo, desgraciadamente el tema de la falta de pago de la renta terminará en un proceso judicial.

            3. Requisitos para acceder a la moratoria 

Si eres autónomo:

a.       Para el supuesto de reducción de la actividad en el local de negocio, el arrendatario tendrá que presentar una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 %, siempre en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior, pudiendo el arrendador solicitar los libros contables.

b.       Para el supuesto de suspensión de la actividad en el local de negocio el arrendatario aportará certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la declaración de cese de actividad.

Si eres una Pyme, los requisitos que deberás cumplir para acceder a la moratoria son los siguientes:

a.       No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b.     Que la actividad esté suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c.      Si la actividad no estuviese suspendida, entonces deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

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