COMPRAVENTA DE LA NUDA PROPIEDAD

 

                En los últimos tiempos se ha producido en nuestro país un incremento de las llamadas compraventas de la nuda propiedad, que permiten al comprador adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado, lo que es sin lugar a dudas una buena inversión a medio o largo plazo y al vendedor recibir al instante y de una sola vez una buena cantidad de dinero y seguir residiendo en la vivienda de por vida. ¿Quieres saber cómo puedes hacerlo? En Padrino Abogados te asesoramos y tramitamos la compraventa.

                Primeramente hay que aclarar que la propiedad de una vivienda engloba dos conceptos uno la nuda propiedad que otorga a su titular el dominio sobre el bien inmueble pero no ostenta la posesión y el otro el usufructo que concede el uso y disfrute del bien de manera temporal o vitalicia. De tal forma que cuando una persona dispone del bien al 100% en pleno dominio decimos que dispone tanto de la propiedad (nuda propiedad) como de la posesión del bien (usufructo). Sin embargo pocos son los que conocen que estos dos  conceptos se pueden vender por separado.

                Si bien, centrándonos en la venta de la nuda propiedad, hemos de significar que con esta operación se aumenta la liquidez del vendedor que va a poder vivir más cómodamente, sin tener que recurrir a la ayuda de familiares y sin renunciar al uso de su vivienda. Está formula está pensada sobre todo para aquellas personas ya mayores (siendo más común entre personas de 75 a 80 años sin descendientes) que disponen de una pensión de jubilación escasa que desean complementar, y al mismo tiempo tienen un buen activo inmobiliario, interesante para el inversor que busca rentabilidad a largo o medio plazo.

                Por tanto, una vez que se vende la nuda propiedad, el vendedor se convierte en usufructuario, lo que implica que tendrá el uso y disfrute de la vivienda o por un tiempo determinado que se pacte, pasado el cual tiene que abandonar la vivienda (usufructo temporal) o durante toda su vida hasta su fallecimiento (usufructo vitalicio). Ahora bien, en el caso de que exista más de un propietario como sucede en el caso de los matrimonios, lo más común es establecer un usufructo sucesivo, de tal forma que aunque uno de los titulares fallezca el usufructo continúa para el otro hasta que este último fallezca. Ni que decir tiene que, el usufructuario puede optar por alquilar la vivienda, en cuyo caso los contratos establecidos por el usufructuario con los inquilinos finalizarían en el momento en que él fallezca, o termine el usufructo, momento en el cual el comprador pasa a ser pleno propietario.

Los trámites que necesarios para realizar esta operación son los siguientes:

1. Escritura de compraventa ante Notario

En dicha escritura las partes han de pactar el pago del precio de la venta que puede ser:

a) Mediante una renta periódica o vitalicia, en cuyo caso el comprador adquiere la nuda propiedad a cambio de una renta mensual que abona al vendedor

                En este caso el cálculo de la renta vitalicia se realiza en base al valor del inmueble y la esperanza de vida del vendedor, que tiene en cuenta la edad y el sexo. El valor mensual de la renta no cambia siempre es el mismo hasta que termine el usufructo ya sea cuando termine el plazo fijado si es temporal o en el momento del fallecimiento si es vitalicio.

b) Mediante un pago único, en este caso para calcular las condiciones económicas de la operación se tienen en cuenta diferentes factores actuariales, inmobiliarios y financieros, como la esperanza de vida del usufructuario, el valor de mercado del inmueble, y el valor del usufructo de la vivienda, que debe ser este último en función de la edad del vendedor, a mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo.

Así :

·         El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2% por cada período de un año, sin exceder del 70 %.

·         En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más con el límite mínimo del 10% del valor total.

·         El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes.

·         En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, (usufructos mixtos) la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

                Además es importante que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble, para evitar problemas con Hacienda. Por otro lado destacar, aunque no es muy habitual, que si el inmueble tiene cargas como hipoteca, habría que consultar con el banco ya que esta venta requeriría de una novación del préstamo hipotecario que tiene que autorizar el Banco.

2. Inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad

3. Gastos

                a) El vendedor que pasa a ser usufructuario tiene que abonar los recibos correspondientes a los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad ...), las cuotas ordinarias de la comunidad, el IBI, la tasa municipal de residuos urbanos/basuras, cuando se cobre por el Ayuntamiento, el impuesto municipal de Plusvalía y el certificado de eficiencia energética. Así mismo tendrá una exención total en el IRPF si se realiza la operación sobre su vivienda habitual, respecto de la posible ganancia patrimonial al estar vendiendo la nuda propiedad.

                Es importante mencionar que si la persona mayor que quiere vender la nuda propiedad de su vivienda lleva más de dos años viviendo en residencia de ancianos, su inmueble pierde la condición de vivienda habitual, de tal forma  que si procede a la venta perderá la exención del IRPF  sobre el posible incremento patrimonial.

b) El comprador que pasa a tener la nuda propiedad se hace cargo desde el momento de la compra de las derramas extraordinarias del edificio, así como también de los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD)

c) En cuanto al Seguro de la Casa, será abonado por los dos el usufructuario debe contratar  un seguro de contenido y responsabilidad civil y el nudo propietario deberá abonar un seguro que se haga cargo del continente.

                En Padrino Abogados contamos con abogados especializados en  compraventas de inmuebles que resolverán todas tus dudas. Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y te daremos un asesoramiento personalizado a tu caso concreto.

ACCIONES LEGALES ANTE LA APARICIÓN DE VICIOS O DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN

                Son muchas las viviendas que construidas en la época del boom inmobiliario presentan hoy día grandes defectos constructivos, consecuencia de la rapidez con la que se edificaban las distintas promociones, como es el caso de humedades, grietas, fisuras, goteras etc, ya sean por un mal diseño o cálculo de la estructura, mala cimentación o incluso por una mala ejecución de la obra, entre otras causas.

                ¿Está usted afectado por alguno de estos vicios y no sabe qué hacer ante esta situación? Incluso ¿Las zonas comunes de su edificio presentan grietas o humedades?

Si es así, sepa de primera mano que las distintas comunidades de propietarios y más concretamente los propietarios mismos, pueden entablar acciones legales para resolver estos problemas.

                1. Una de esas acciones es por vicios o defectos en la construcción de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, pudiendo reclamar la reparación del daño o bien la indemnización de daños y perjuicios a los agentes de la edificación ( promotor, constructor, arquitecto y aparejador), ahora bien será necesario que dichos daños se produzcan dentro de los plazos de garantía previstos en la ley en su artículo 17 y que la demanda se interponga dentro del plazo de prescripción de 2 años fijado en el artículo 18 contados desde que se produzcan tales daños, plazos todos ellos importantes, pues si transcurren no se podría entablar esta acción con éxito.

 Dichos plazos de garantía, que se cuentan desde la fecha de recepción de la obra,  son:

·         Diez años , para responder de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

·         Tres años, para responder de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

·         Y un año, en el caso del constructor que también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

                Por otro lado, hay casos en los que el promotor atiende a las reclamaciones de los propietarios  y procede a la reparación no resultando esta efectiva, ante esta situación ha de saber que es realmente importante documentar la fecha en la que las reparaciones han sido realizadas, ya sea por ejemplo con partes de trabajo, pues los plazos de garantía se cuentan desde la fecha en la que se hicieron las reparaciones, salvo que se haya interrumpido la prescripción.

                Respecto a la Responsabilidad de los agentes de la edificación, es importante destacar que siempre deberá buscarse al responsable concreto que ha provocado el defecto, teniendo en cuenta que cada agente de la edificación tiene bien delimitadas sus funciones, así por ejemplo el constructor se encarga fundamentalmente de ejecutar el proyecto de obra que previamente ha sido diseñado por los arquitectos, que entre otra de sus funciones está la de dirigir la obra siendo el aparejador quien dirige la ejecución de la obra, por lo tanto cada uno de ellos responde individualmente. Si bien el promotor responderá siempre solidariamente con los demás agentes. 

                Ahora bien, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente, tal y como apunta igualmente abundante jurisprudencia como la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1993, de 18 de Septiembre de 2003, o incluso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de Junio de 2013, entre otras, pero esa solidaridad será impropia tal y como ha recogido recientemente la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Enero de 2015, en la que se precisa que no resulta de aplicación el artículo 1974 del Código civil relativo a la interrupción de la prescripción en las obligaciones solidarias, lo que implica que será necesario interrumpir la prescripción frente a cada uno de los posibles responsables solidarios, es decir que si  interrumpo la prescripción respecto del promotor, esto no se hace extensivo a los demás agentes.

               

                Quedan los agentes de la edificación excluidos de responsabilidad en los supuestos de caso fortuito, fuerza mayor, actos de terceros e incluso en aquellos casos en los que se pruebe que el daño ha sido ocasionado por el propio interesado, esto es, inadecuado uso o falta de mantenimiento por el propietario o usuario.

                2. Otra de las Acciones posibles es por incumplimiento contractual aplicándose las normas relativas a la compraventa, en este caso la demanda solo se podrá interponer contra el vendedor ( que normalmente es el promotor) ya que este es quien mantiene la relación contractual con el propietario/comprador, pudiendo reclamarse la reparación del daño o la indemnización de daños y perjuicios.

               

                Entendemos pues, que el contrato de compraventa resultaría incumplido aunque el defecto constructivo no tuviera la consideración de ruinogeno, siempre que los daños excedan de las imperfecciones corrientes , no se hubiera cumplido la memoria de calidades o incluso entre otros supuestos que el comprador viera frustrado el fin para el que adquirió la vivienda. En definitiva, que el promotor/vendedor hubiera entregado una cosa inhábil para su destino, lo que implica que no puede ser habitada, que hubiera cumplido sólo parcialmente sus obligaciones o defectuosamente.

               

                El plazo de prescripción para interponer este tipo de acciones era 15 años hasta el 6 de Octubre de 2015, fecha en la que entró en vigor las modificaciones de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil entre las que se encuentra la del artículo 1964 del Código Civil, pues ya no son 15 años sino que Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Por tanto hay que tener en cuenta que desde la entrada en vigor de la modificación, y conforme al artículo 1939 del Código Civil será de aplicación el plazo anterior de 15 años, pero desde su entrada en vigor de esta modificación sólo puede quedar 5 años, por lo que si restara un plazo superior a estos 5 años llegaría a término en dicho plazo. Si el plazo es inferior, restará ese lapso de tiempo pendiente.

                En Padrino Abogados tenemos abogados especializados en el campo de los defectos de construcción. Póngase en contacto con nosotros por mail info@padrinoabogados.es, por facebook , https://www.facebook.com/padrinoabogados o por teléfono al 917 81 56 95  y le daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto.