Son muchas las viviendas que construidas en la época del boom inmobiliario presentan hoy día grandes defectos constructivos, consecuencia de la rapidez con la que se edificaban las distintas promociones, como es el caso de humedades, grietas, fisuras, goteras etc, ya sean por un mal diseño o cálculo de la estructura, mala cimentación o incluso por una mala ejecución de la obra, entre otras causas.
¿Está usted
afectado por alguno de estos vicios y no sabe qué hacer ante esta situación? Incluso
¿Las zonas comunes de su edificio presentan grietas o humedades?
Si es así, sepa de primera mano que las
distintas comunidades de propietarios y más concretamente los propietarios mismos,
pueden entablar acciones legales para resolver estos problemas.
1. Una de esas acciones es por vicios
o defectos en la construcción de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de
Ordenación de la Edificación,
pudiendo reclamar la reparación del daño o bien
la indemnización de daños y perjuicios a los agentes de la edificación ( promotor,
constructor, arquitecto y aparejador), ahora bien será necesario que dichos daños se produzcan dentro de los plazos de
garantía previstos en la ley en su artículo 17 y que la demanda se interponga
dentro del plazo de prescripción de 2 años fijado en el artículo 18 contados
desde que se produzcan tales daños, plazos todos ellos importantes, pues si
transcurren no se podría entablar esta acción con éxito.
Dichos plazos de garantía, que se cuentan
desde la fecha de recepción de la obra, son:
·
Diez años , para responder de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio.
·
Tres años, para responder de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o
de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad.
·
Y un año, en el caso del constructor que también
responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que
afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Por
otro lado, hay casos en los que el promotor atiende a las reclamaciones de los
propietarios y procede a la reparación
no resultando esta efectiva, ante esta situación ha de saber que es realmente
importante documentar la fecha en la que las reparaciones han sido realizadas,
ya sea por ejemplo con partes de trabajo, pues los plazos de garantía se
cuentan desde la fecha en la que se hicieron las reparaciones, salvo que se
haya interrumpido la prescripción.
Respecto a la Responsabilidad
de los agentes de la edificación, es importante destacar que siempre deberá
buscarse al responsable concreto que ha
provocado el defecto, teniendo en cuenta que cada agente de la edificación
tiene bien delimitadas sus funciones, así por ejemplo el constructor se encarga
fundamentalmente de ejecutar el proyecto de obra que previamente ha sido
diseñado por los arquitectos, que entre otra de sus funciones está la de
dirigir la obra siendo el aparejador quien dirige la ejecución de la obra, por
lo tanto cada uno de ellos responde individualmente. Si bien el promotor
responderá siempre solidariamente con los demás agentes.
Ahora
bien, cuando no pudiera individualizarse la
causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de
culpas, sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en
el daño producido, la responsabilidad se
exigirá solidariamente, tal y como apunta igualmente abundante
jurisprudencia como la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de
noviembre de 1993, de 18 de Septiembre de 2003, o
incluso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de Junio
de 2013, entre otras, pero esa
solidaridad será impropia tal y como ha recogido recientemente la sentencia del
Tribunal Supremo de 16 de Enero de 2015, en la que se precisa que no resulta de
aplicación el artículo 1974 del Código civil relativo a la interrupción de la
prescripción en las obligaciones solidarias, lo que implica que será necesario interrumpir la prescripción frente a
cada uno de los posibles responsables solidarios, es decir que si interrumpo la prescripción respecto del
promotor, esto no se hace extensivo a los demás agentes.
Quedan los
agentes de la edificación excluidos de responsabilidad en los supuestos de caso
fortuito, fuerza mayor, actos de terceros e incluso en aquellos casos en los
que se pruebe que el daño ha sido ocasionado por el propio interesado, esto es,
inadecuado uso o falta de mantenimiento por el propietario o usuario.
2. Otra de las Acciones posibles es por
incumplimiento contractual aplicándose las normas relativas a la compraventa, en
este caso la demanda solo se podrá interponer contra el vendedor ( que
normalmente es el promotor) ya que este es quien mantiene la relación contractual
con el propietario/comprador, pudiendo reclamarse la reparación del daño o la
indemnización de daños y perjuicios.
Entendemos pues, que el contrato
de compraventa resultaría incumplido aunque el defecto constructivo no tuviera
la consideración de ruinogeno, siempre que los daños excedan de las
imperfecciones corrientes , no se hubiera cumplido la memoria de calidades o
incluso entre otros supuestos que el comprador viera frustrado el fin para el
que adquirió la vivienda. En definitiva, que el promotor/vendedor hubiera
entregado una cosa inhábil para su
destino, lo que implica que no puede ser habitada, que hubiera cumplido sólo
parcialmente sus obligaciones o defectuosamente.
El plazo de prescripción para
interponer este tipo de acciones era 15 años hasta el 6 de Octubre de 2015,
fecha en la que entró en vigor las modificaciones de la Ley 1/2000 de
Enjuiciamiento Civil entre las que se encuentra la del artículo 1964 del Código
Civil, pues ya no son 15 años sino que Las acciones
personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que
pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Por tanto hay que tener en cuenta que desde la entrada
en vigor de la modificación, y conforme al artículo 1939 del Código Civil será
de aplicación el plazo anterior de 15 años, pero desde su entrada en vigor de
esta modificación sólo puede quedar 5 años, por lo que si restara un plazo
superior a estos 5 años llegaría a término en dicho plazo. Si el plazo es
inferior, restará ese lapso de tiempo pendiente.
En Padrino
Abogados tenemos abogados especializados en el campo de los defectos de
construcción. Póngase en contacto con nosotros por mail info@padrinoabogados.es,
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