Ante la
situación de la pandemia, muchas familias han visto afectados sus ingresos
debido a la paralización de gran parte de la actividad económica, lo que
imposibilita poder hacer frente a determinados gastos, como el del alquiler.
Por esta razón el gobierno ha dictado el Real
Decreto-ley 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes
complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Entre las medidas acordadas se encuentran las siguientes:
·
Suspensión extraordinaria de
los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para hogares vulnerables sin
alternativa habitacional.
·
Prórroga extraordinaria de
los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
·
Moratoria de deuda arrendaticia.
·
Avales para financiación de
arrendatarios.
·
Programa de Ayudas al
alquiler en los alquileres de vivienda habitual.
Nos
centraremos en este artículo en la Moratoria de la deuda arrendaticia, . Dicho
esto, ¿se aplica este Real Decreto a
todo tipo de arrendamientos?, la Respuesta es No, solo se aplica a los
arrendamientos destinados a vivienda habitual, celebrados con posterioridad al
1 de Enero de 1995, ya sea el arrendador, empresa, entidad pública, gran
tenedor, (que son los titulares de 10
inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros o de una superficie construida
de más de 1.500 metros cuadrados o más, refiriéndose a uno o más locales pero cuyas superficies sumen
dicha cantidad) o pequeño propietario. Muchas son las personas que
siendo usufructuarios y teniendo arrendados las viviendas nos consultan si a
ellos se les considera grandes tenedores, la respuesta salvo mejor criterio, es
no, porque se habla de titulares de pleno dominio, siendo la titularidad del
usufructuario limitada. Lo mismo
ocurrirá en el caso de los copropietarios. Por lo tanto, a efectos de ser
gran tenedor, lo será el propietario o la comunidad de bienes considerada como
tal, que tengan el 100% de más de 10 inmuebles urbanos, y en el caso de la
comunidad hereditaria siempre que no se haya realizado la división judicial o
partición de la herencia.
En consecuencia quedarían excluidos salvo
mejor criterio, los contratos de renta antigua, aunque hay un vacío legal en
este supuesto pues si los arrendatarios en situación de
vulnerabilidad social y económica pueden acogerse al aplazamiento de la renta y
a las ayudas, ¿qué ocurriría en este supuesto entonces?, lo cierto es que el
Real Decreto no lo resuelve.
También
quedarían excluidos los arrendamientos de
habitación porque falta la característica fundamental que encierran los
arrendamientos de vivienda "satisfacer de modo permanente las
necesidades de vivienda del arrendatario", de tal forma que la
rebaja de la renta o la suspensión durante unos meses solo será posible
mediante un pacto solidario entre las partes, sin que existe la posibilidad de
solicitar ayudas al alquiler. Así como los
arrendamientos de viviendas para estudiantes y de temporada que también
estarían excluidos al ser calificados por la Ley de Arrendamientos
Urbanos 29/1994 como
arrendamientos para uso distinto del de viviendas. Ante
tal situación, la solución a los problemas de los arrendamientos de temporada y
vivienda de estudiantes, para afrontar el pago de la renta habrá que buscarla
en el acuerdo solidario entre las partes.
Respecto al plazo de que dispone el arrendatario de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad
económica y social sobrevenida, para solicitar al arrendador (tanto si
este es gran tenedor como pequeño propietario) el aplazamiento temporal o
reducción parcial en el pago de la renta es de tres meses desde la entrada en vigor de este
Real Decreto-ley 11/2020, que se produjo el 2 de Abril. Por
tanto, el plazo será hasta el próximo 2 de Julio de 2020. Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al
inquilino, en el plazo máximo de
7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento
aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que
plantea en relación con las mismas. Las
empresas, entidad pública o los grandes tenedores que sean arrendadores tienen
la obligación de aceptar
la moratoria en el pago de la renta, siempre que no se hubiera alcanzado
previamente un acuerdo entre ambas partes, en cambio el arrendador que sea
pequeño propietario no tiene obligación de aceptar la solicitud de moratoria, de ahí que en este último supuesto la
moratoria o la reducción de la renta tan solo se podrá lograr por pacto entre
las partes, que es lo que recomendamos, basado en la solidaridad, firmando un
anexo al contrato con la suspensión temporal de la renta durante un periodo de
tiempo, y
si no se alcanza el mismo, desgraciadamente el tema de la falta de pago de la
renta terminará en un proceso judicial
La
moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de alarma y sus
prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel
plazo fuera insuficiente, con un límite respecto a estas últimas de cuatro
meses. La renta se aplazará a
partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, fraccionando el pago
de las cuotas en un plazo de al menos tres años, sin penalización ni devengo de
intereses. Este plazo se contará a partir del momento en el que se supere la
situación del Estado de alarma y sus prórrogas, o a partir de la finalización
del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del
contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En cuanto a los requisitos que el arrendatario debe cumplir para acceder a la moratoria o ayuda de alquiler y que deben tener "concurrencia conjunta", son los siguientes:
1. El arrendatario debe encontrarse en situación de
vulnerabilidad, es decir que se encuentre
desempleado, afectado por un ERTE, o le hayan reducido la jornada de trabajo de
tal forma que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
2. Además se establece un límite de ingresos de la
unidad familiar, esto es, se deben tener en cuenta el conjunto de los
ingresos de los miembros de la unidad familiar (compuesta por el arrendatario, su
cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con
independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados
por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no
separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.),
en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.
Los límites de ingresos serán:
a) Que la suma de ingresos del conjunto de los miembros
de la unidad familiar en la vivienda arrendada no supere tres veces el IPREM
mensual, que para el año 2020 es 537,84€, lo que significa que puede acogerse las
medidas acordadas el arrendatario cuya unidad familiar no supere 1.613,52 €.
Ahora bien este límite se aumentará en los siguientes casos
·
Hijo a cargo --> 0,1%
·
Hijo, en unidad familiar monoparental --> 0,15%
·
Persona mayor de 65 años --> 0,1%
b) En el caso de discapacidad de un miembro de la
unidad familiar superior al 33% o incapacidad permanente para realizar
actividad laboral, el límite previsto será cuatro veces el IPREM, sin perjuicio
de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
c) En el caso de que el arrendatario sea una persona
con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual,
con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con
discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual
o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite
acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad
laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.
3. Es necesario también que la renta más
los gastos y suministros básicos (como la luz, gas, agua, teléfono, calefacción,
cuotas comunidad de propietarios) resulte superior o igual al 35% de los
ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4. El arrendatario o cualquiera de las personas que componen
la unidad familiar que habita en la vivienda arrendada no deben disponer de
vivienda en propiedad o usufructo en España. Ahora bien, se exceptúan las
personas que sean propietarios o usufructuarios únicamente sobre una parte
alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión
mortis causa sin testamento, así como también aquellos que acrediten la no disponibilidad de
la vivienda por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena
a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de
discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad
de convivencia.
Desde
Padrino Abogados recomendamos siempre los acuerdos de solidaridad entre las
partes, pues como hemos mencionado estos requisitos necesarios para acceder a
la moratoria tienen que conjugarse conjuntamente, lo que ya no solo es bastante
complicado, sino que han de ser acreditados, aunque si no puede acreditar la
documentación es posible hacer una declaración
responsable que incluya la justificación expresa de los motivos,
relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden
tal aportación. Y una vez que finalice el Estado de alarma y sus prórrogas,
dispone de un mes para su aportación.. Así por ejemplo una unidad familiar formada
por dos personas, que superen los 1.613,52€ no podrán acceder a estas medidas,
aunque el importe de la renta más los gastos superen el 35% de sus ingresos. Al
igual que una sola persona, que paga por su alquiler 900€, no podría
beneficiarse si sus ingresos eran, antes de encontrarse en un ERTE, de 1700€.
Finalmente indicar que si el
arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, siempre que el
inquilino se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida
anteriormente referida, este podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de
financiación.
En Padrino Abogados contamos con
abogados especializados en arrendamientos que resolverán todas tus dudas.
Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56
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