PADRINO ABOGADOS

domingo, 6 de noviembre de 2016

ALQUILER TURISTICO O VACACIONAL: COMO PROCEDER TRAS LA LEY 4 /2013 DE 4 DE JUNIO


            La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, supuso una modificación en materia de arrendamientos urbanos, en concreto uno de los cambios que más dudas ha suscitado es el del Alquiler Turístico o Vacacional  y es que a pesar de los años transcurridos hay todavía mucha confusión al respecto.
                
            Son muchas las consultas que recibimos acerca de cómo debe tramitarse este tipo de alquileres para evitar sanciones, es más recientemente varios clientes acudían a nuestro despacho confusos ante novedades que se habían producido en Barcelona, preguntándonos si deben modificar sus contratos con los inquilinos y que exactamente para evitar problemas.  Si usted se encuentra en esta situación sepa que la respuesta más clara sería depende del lugar donde se encuentre la vivienda objeto de alquiler. Actualmente el Alquiler Turístico o Vacacional  es competencia de las Comunidades Autónomas, cada una de ellas tiene que regular una legislación al respecto, de tal forma que si su vivienda se encuentra por ejemplo en Madrid nada le afectan las novedades de Barcelona o de otra Comunidad.

          Ahora bien no todas las Comunidades Autónomas tienen hoy día ley especifica que regule los Arrendamientos de Uso Turístico o Vacacional, es el caso de Castilla La Mancha, en donde hay doctrinas que se inclinan por entender que se podría realizar el alquiler bajo las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello porque consideran que para que se pueda aplicar el nuevo artículo 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), se deben cumplir todos los requisitos que se establecen en el mismo, esto es,

        "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial."

                Y en concreto en Castilla La Mancha no se cumple el requisito de estar sometido a un régimen específico derivado de su normativa sectorial, sin embargo otras doctrinas entienden que en aquellos lugares donde no exista ley especifica al respecto y el objeto sea alquilar la totalidad de una vivienda equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con la finalidad lucrativa, no se podría aplicar la ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el contrato de arrendamiento a realizar sería bajo las normas del Código Civil, pero como digo la doctrina no es pacífica en este campo.

                Dicho esto, existe legislación específica en materia de Arrendamientos de Uso Turístico o Vacacional  en Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid.


- Alquiler de uso turístico o vacacional en Madrid


             En este artículo nos centraremos en las características propias para realizar este tipo de alquileres en Madrid, primeramente señalar que se rige por el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, normativa que se creó con la finalidad de acabar con el intrusismo, la competencia desleal, y garantizar la libre competencia, si bien dicho Decreto no está exento de polémica, puesto que en el mismo se disponía en su artículo 17.3 que "Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un periodo inferior a cinco días, obligando así a los turistas a estar periodos superiores. Actualmente dicho inciso del artículo 17  ha sido declarado nulo por la sentencia de fecha 31 de Mayo de 2016 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en base a que se trata de una restricción de la competencia que no está justificada ni en la protección al usuario ni en la lucha fiscal.

Pero, ¿Qué aspectos debe tener usted en cuenta para realizar este tipo de arrendamientos?

         Para empezar es importante determinar el ámbito de aplicación de este Decreto que distingue entre Apartamentos Turísticos, que son los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio y las Viviendas de Uso Turístico que son aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. En ambos casos la estancia podrá ser de días, semanas o meses.

a) Apartamentos turísticos.-

1. Están ubicados en la totalidad del edificio y se identifican mediante llaves (4,3,2 y 1) a diferencia de los hoteles que lo hacen por estrellas.

2. La normativa establece unos requisitos mínimos por categorías, tanto en capacidad como en mobiliario, servicios que dispone, etc.

3. Se ha de presentar una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo del inicio de actividad e inscribirse en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General de Turismo

4. El precio ha de estar visible en la recepción y debe incluir suministro de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.

5. Los edificios  explotados como Apartamentos Turísticos que dispongan entre 5 y 50 deberán ofertar, al menos, un apartamento adaptado para minusválidos.

6. Se debe exhibir una placa identificativa.

b) Viviendas de uso turístico.-

1. Se ha de presentar una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo del inicio de actividad con planos de la vivienda firmado por un técnico competente y visado por el colegio profesional que corresponda e inscribirse en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General de Turismo.

2. Han de disponer de cedula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

3. La normativa establece unos requisitos mínimos tanto en capacidad como en mobiliario, equipamiento y teléfono de contacto y disponer de internet, a ello se une que no se puede ceder el uso por habitaciones.

4. El precio ha de estar visible en la entrada de cada vivienda y debe incluir suministro de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.

5. Se debe exhibir una placa identificativa.

                Sanciones.- El Decreto prevé así mismo para ambos casos, una serie de sanciones para todos aquellos que no cumplan con el mismo, que se someten a la ley 1/1999, 12 de Marzo de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid. Dichas sanciones pueden ser apercibimiento, multa, suspensión temporal de la actividad, anulación de la inscripción en el registro o Clausura definitiva del establecimiento. Las multas van desde 3.000 euros las más leves hasta 300.000 euros las más graves.

                Por último es importante señalar que el tipo de contrato a realizar será diferente según las circunstancias, esto es, si se cumplen todos los requisitos del Artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tendrá que realizar un contrato de Arrendamiento de Temporada sometido al Código Civil, en caso contrario un Arrendamiento de Temporada sometido a la ley de Arrendamientos Urbanos. 


      En Padrino Abogados tenemos abogados especializados en este tipo de arrendamientos. Póngase en contacto con nosotros por mail info@padrinoabogados.es, por facebook , https://www.facebook.com/padrinoabogados o por teléfono al 917 81 56 95  y le daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto.