COMPRAVENTA DE LA NUDA PROPIEDAD

 

                En los últimos tiempos se ha producido en nuestro país un incremento de las llamadas compraventas de la nuda propiedad, que permiten al comprador adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado, lo que es sin lugar a dudas una buena inversión a medio o largo plazo y al vendedor recibir al instante y de una sola vez una buena cantidad de dinero y seguir residiendo en la vivienda de por vida. ¿Quieres saber cómo puedes hacerlo? En Padrino Abogados te asesoramos y tramitamos la compraventa.

                Primeramente hay que aclarar que la propiedad de una vivienda engloba dos conceptos uno la nuda propiedad que otorga a su titular el dominio sobre el bien inmueble pero no ostenta la posesión y el otro el usufructo que concede el uso y disfrute del bien de manera temporal o vitalicia. De tal forma que cuando una persona dispone del bien al 100% en pleno dominio decimos que dispone tanto de la propiedad (nuda propiedad) como de la posesión del bien (usufructo). Sin embargo pocos son los que conocen que estos dos  conceptos se pueden vender por separado.

                Si bien, centrándonos en la venta de la nuda propiedad, hemos de significar que con esta operación se aumenta la liquidez del vendedor que va a poder vivir más cómodamente, sin tener que recurrir a la ayuda de familiares y sin renunciar al uso de su vivienda. Está formula está pensada sobre todo para aquellas personas ya mayores (siendo más común entre personas de 75 a 80 años sin descendientes) que disponen de una pensión de jubilación escasa que desean complementar, y al mismo tiempo tienen un buen activo inmobiliario, interesante para el inversor que busca rentabilidad a largo o medio plazo.

                Por tanto, una vez que se vende la nuda propiedad, el vendedor se convierte en usufructuario, lo que implica que tendrá el uso y disfrute de la vivienda o por un tiempo determinado que se pacte, pasado el cual tiene que abandonar la vivienda (usufructo temporal) o durante toda su vida hasta su fallecimiento (usufructo vitalicio). Ahora bien, en el caso de que exista más de un propietario como sucede en el caso de los matrimonios, lo más común es establecer un usufructo sucesivo, de tal forma que aunque uno de los titulares fallezca el usufructo continúa para el otro hasta que este último fallezca. Ni que decir tiene que, el usufructuario puede optar por alquilar la vivienda, en cuyo caso los contratos establecidos por el usufructuario con los inquilinos finalizarían en el momento en que él fallezca, o termine el usufructo, momento en el cual el comprador pasa a ser pleno propietario.

Los trámites que necesarios para realizar esta operación son los siguientes:

1. Escritura de compraventa ante Notario

En dicha escritura las partes han de pactar el pago del precio de la venta que puede ser:

a) Mediante una renta periódica o vitalicia, en cuyo caso el comprador adquiere la nuda propiedad a cambio de una renta mensual que abona al vendedor

                En este caso el cálculo de la renta vitalicia se realiza en base al valor del inmueble y la esperanza de vida del vendedor, que tiene en cuenta la edad y el sexo. El valor mensual de la renta no cambia siempre es el mismo hasta que termine el usufructo ya sea cuando termine el plazo fijado si es temporal o en el momento del fallecimiento si es vitalicio.

b) Mediante un pago único, en este caso para calcular las condiciones económicas de la operación se tienen en cuenta diferentes factores actuariales, inmobiliarios y financieros, como la esperanza de vida del usufructuario, el valor de mercado del inmueble, y el valor del usufructo de la vivienda, que debe ser este último en función de la edad del vendedor, a mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo.

Así :

·         El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2% por cada período de un año, sin exceder del 70 %.

·         En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más con el límite mínimo del 10% del valor total.

·         El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes.

·         En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, (usufructos mixtos) la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

                Además es importante que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble, para evitar problemas con Hacienda. Por otro lado destacar, aunque no es muy habitual, que si el inmueble tiene cargas como hipoteca, habría que consultar con el banco ya que esta venta requeriría de una novación del préstamo hipotecario que tiene que autorizar el Banco.

2. Inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad

3. Gastos

                a) El vendedor que pasa a ser usufructuario tiene que abonar los recibos correspondientes a los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad ...), las cuotas ordinarias de la comunidad, el IBI, la tasa municipal de residuos urbanos/basuras, cuando se cobre por el Ayuntamiento, el impuesto municipal de Plusvalía y el certificado de eficiencia energética. Así mismo tendrá una exención total en el IRPF si se realiza la operación sobre su vivienda habitual, respecto de la posible ganancia patrimonial al estar vendiendo la nuda propiedad.

                Es importante mencionar que si la persona mayor que quiere vender la nuda propiedad de su vivienda lleva más de dos años viviendo en residencia de ancianos, su inmueble pierde la condición de vivienda habitual, de tal forma  que si procede a la venta perderá la exención del IRPF  sobre el posible incremento patrimonial.

b) El comprador que pasa a tener la nuda propiedad se hace cargo desde el momento de la compra de las derramas extraordinarias del edificio, así como también de los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD)

c) En cuanto al Seguro de la Casa, será abonado por los dos el usufructuario debe contratar  un seguro de contenido y responsabilidad civil y el nudo propietario deberá abonar un seguro que se haga cargo del continente.

                En Padrino Abogados contamos con abogados especializados en  compraventas de inmuebles que resolverán todas tus dudas. Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y te daremos un asesoramiento personalizado a tu caso concreto.

MORATORIA DEL PAGO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS TRAS EL COVID -19

Ante la situación de la pandemia, muchas familias han visto afectados sus ingresos debido a la paralización de gran parte de la actividad económica, lo que imposibilita poder hacer frente a determinados gastos, como el del alquiler. Por esta razón el gobierno ha dictado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre las medidas acordadas se encuentran las siguientes:

·         Suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

·         Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

·         Moratoria de deuda arrendaticia.

·         Avales para financiación de arrendatarios.

·         Programa de Ayudas al alquiler en los alquileres de vivienda habitual.

                Nos centraremos en este artículo en la Moratoria de la deuda arrendaticia, . Dicho esto,  ¿se aplica este Real Decreto a todo tipo de arrendamientos?, la Respuesta es No, solo se aplica a los arrendamientos destinados a vivienda habitual, celebrados con posterioridad al 1 de Enero de 1995, ya sea el arrendador, empresa, entidad pública, gran tenedor, (que son los titulares de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados o más, refiriéndose a uno o más locales pero cuyas superficies sumen dicha cantidad) o pequeño propietario. Muchas son las personas que siendo usufructuarios y teniendo arrendados las viviendas nos consultan si a ellos se les considera grandes tenedores, la respuesta salvo mejor criterio, es no, porque se habla de titulares de pleno dominio, siendo la titularidad del usufructuario limitada. Lo mismo ocurrirá en el caso de los copropietarios. Por lo tanto, a efectos de ser gran tenedor, lo será el propietario o la comunidad de bienes considerada como tal, que tengan el 100% de más de 10 inmuebles urbanos, y en el caso de la comunidad hereditaria siempre que no se haya realizado la división judicial o partición de la herencia.

                En consecuencia quedarían excluidos salvo mejor criterio, los contratos de renta antigua, aunque hay un vacío legal en este supuesto pues si los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica pueden acogerse al aplazamiento de la renta y a las ayudas, ¿qué ocurriría en este supuesto entonces?, lo cierto es que el Real Decreto no lo resuelve.

                También quedarían excluidos los arrendamientos de habitación porque falta la característica fundamental que encierran los arrendamientos de vivienda "satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario", de tal forma que la rebaja de la renta o la suspensión durante unos meses solo será posible mediante un pacto solidario entre las partes, sin que existe la posibilidad de solicitar ayudas al alquiler. Así como los arrendamientos de viviendas para estudiantes y de temporada que también estarían excluidos al ser calificados por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 como arrendamientos para uso distinto del de viviendas. Ante tal situación, la solución a los problemas de los arrendamientos de temporada y vivienda de estudiantes, para afrontar el pago de la renta habrá que buscarla en el acuerdo solidario entre las partes.

                Respecto al plazo de que dispone el arrendatario de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, para solicitar al arrendador (tanto si este es gran tenedor como pequeño propietario) el aplazamiento temporal o reducción parcial en el pago de la renta es de tres meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley 11/2020, que se produjo el 2 de Abril. Por tanto, el plazo será hasta el próximo 2 de Julio de 2020. Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Las empresas, entidad pública o los grandes tenedores que sean arrendadores tienen la obligación de aceptar la moratoria en el pago de la renta, siempre que no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo entre ambas partes, en cambio el arrendador que sea pequeño propietario no tiene obligación de aceptar la solicitud de moratoria, de ahí que en este último supuesto la moratoria o la reducción de la renta tan solo se podrá lograr por pacto entre las partes, que es lo que recomendamos, basado en la solidaridad, firmando un anexo al contrato con la suspensión temporal de la renta durante un periodo de tiempo, y si no se alcanza el mismo, desgraciadamente el tema de la falta de pago de la renta terminará en un proceso judicial

                La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, con un límite respecto a estas últimas de cuatro meses. La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, fraccionando el pago de las cuotas en un plazo de al menos tres años, sin penalización ni devengo de intereses. Este plazo se contará a partir del momento en el que se supere la situación del Estado de alarma y sus prórrogas, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

                En cuanto a los requisitos  que el arrendatario debe cumplir para acceder  a la moratoria o ayuda de alquiler y que deben tener "concurrencia conjunta", son los siguientes:

1. El arrendatario debe encontrarse en situación de vulnerabilidad, es decir que se encuentre desempleado, afectado por un ERTE, o le hayan reducido la jornada de trabajo de tal forma que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

2. Además se establece un límite de ingresos de la unidad familiar, esto es, se deben tener en cuenta el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar (compuesta por el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.), en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.

Los límites de ingresos serán:

a) Que la suma de ingresos del conjunto de los miembros de la unidad familiar en la vivienda arrendada no supere tres veces el IPREM mensual, que para el año 2020 es 537,84€, lo que significa que puede acogerse las medidas acordadas el arrendatario cuya unidad familiar no supere 1.613,52 €. Ahora bien este límite se aumentará en los siguientes casos

·         Hijo a cargo --> 0,1%

·         Hijo, en unidad familiar monoparental --> 0,15%

·         Persona mayor de 65 años --> 0,1%

b) En el caso de discapacidad de un miembro de la unidad familiar superior al 33% o incapacidad permanente para realizar actividad laboral, el límite previsto será cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

c) En el caso de que el arrendatario sea una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.

3. Es necesario también que la renta más los gastos y suministros básicos (como la luz, gas, agua, teléfono, calefacción, cuotas comunidad de propietarios) resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4. El arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita en la vivienda arrendada no deben disponer de vivienda en propiedad o usufructo en España. Ahora bien, se exceptúan las personas que sean propietarios o usufructuarios únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento, así como también  aquellos que acrediten la no disponibilidad de la vivienda por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

        Desde Padrino Abogados recomendamos siempre los acuerdos de solidaridad entre las partes, pues como hemos mencionado estos requisitos necesarios para acceder a la moratoria tienen que conjugarse conjuntamente, lo que ya no solo es bastante complicado, sino que han de ser acreditados, aunque si no puede acreditar la documentación  es posible hacer una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Y una vez que finalice el Estado de alarma y sus prórrogas, dispone de un mes para su aportación.. Así por ejemplo una unidad familiar formada por dos personas, que superen los 1.613,52€ no podrán acceder a estas medidas, aunque el importe de la renta más los gastos superen el 35% de sus ingresos. Al igual que una sola persona, que paga por su alquiler 900€, no podría beneficiarse si sus ingresos eran, antes de encontrarse en un ERTE, de 1700€.

          Finalmente indicar que si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, siempre que el inquilino se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida anteriormente referida, este podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación.

        En Padrino Abogados contamos con abogados especializados en  arrendamientos que resolverán todas tus dudas. Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y te daremos un asesoramiento personalizado a tu caso concreto.

ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO TRAS EL COVID -19

Tras el estado de alarma decretado por el Gobierno para hacer frente al Covid-19 son muchos los autónomos y pequeñas y medianas empresas , que angustiados ante la falta de ingresos se cuestionan como afrontar los arrendamientos de sus locales de negocio. En este artículo trataremos de arrojar algo de luz ante tal situación.

           Primeramente hemos de significar que en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de Abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, dictado por el Gobierno, se pretende restablecer un equilibrio contractual quebrado por una situación imprevisible e imprevista y extraordinaria que provoca una excesiva onerosidad para una de las partes, sin embargo esto no es lo que realmente se indica en dicho Real Decreto, ya que se limita a prever una moratoria en el pago de las rentas mientras dura el estado de alarma y limitada a ciertos arrendatarios, es decir que el arrendatario podrá solicitarle al arrendador un aplazamiento temporal u extraordinario en el pago de la renta.

                1. Ámbito de aplicación

                ¿A qué arrendamientos se aplica?, a los Arrendamientos para uso distinto del de vivienda e industria ya sea de grandes tenedores (arrendadores que sean titulares de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados o más, refiriéndose a uno o más locales pero cuyas superficies sumen dicha cantidad) o no, celebrados con posterioridad al 1 de Enero de 1995, sin que podamos entender, siempre dicho con toda cautela, que incluye a los arrendamientos anteriores, los regidos por el Texto refundido de 1964. Muchas son las personas que siendo usufructuarios y teniendo arrendados los locales nos consultan si a ellos se les considera grandes tenedores, la respuesta es no, porque se habla de titulares de pleno dominio, siendo la titularidad del usufructuario limitada. Lo mismo ocurrirá en el caso de los copropietarios. Por lo tanto, a efectos de ser gran tenedor, lo será el propietario o la comunidad de bienes considerada como tal, que tengan el 100% de más de 10 inmuebles urbanos, y en el caso de la comunidad hereditaria siempre que no se haya realizado la división judicial o partición de la herencia.

                Dicho esto, están incluidos los arrendamientos de locales de negocio e industria, así como también los de despachos y oficinas en una vivienda siempre que sean para uso distinto de vivienda. Pero ¿Que ocurre para el caso de los arrendamientos de temporada que según la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos son de uso distinto del de vivienda?, pues que no están incluidos dentro Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de Abril, sobretodo porque sus arrendatarios casi con total seguridad nunca serán autónomos o pymes, es más tampoco se incluye dentro del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 para el caso de los arrendamientos de viviendas y que analizaremos en el próximo blog. Ante tal situación, la solución a los problemas de los arrendamientos de temporada para afrontar el pago de la renta habrá que buscarla en el acuerdo solidario entre las partes.

        2. Plazo

       

El plazo de que dispone el arrendatario para solicitar al arrendador el aplazamiento en el pago de la renta es de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de Abril, que se produjo el 23 de Abril, por tanto el plazo será hasta el 23 de Mayo de 2020. Las empresas, entidad pública o los grandes tenedores que sean arrendadores tienen la obligación de aceptar la moratoria en el pago de la renta, siempre que no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo entre ambas partes. 

La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, con un límite respecto a estas últimas de cuatro meses. La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, fraccionando el pago de las cuotas en un plazo de dos años, sin penalización ni devengo de intereses. Este plazo se contará a partir del momento en el que se supere la situación del Estado de alarma y sus prórrogas, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. En el supuesto de que al contrato de arrendamiento de local solo le quedasen cuatro meses de vigencia hemos de señalar que el Real Decreto no se pronuncia por lo que salvo mejor criterio entendemos que no cabría fraccionamiento de las cuotas durante dos años, sino que prevalecerá "el plazo que quede de vigencia del contrato", ya que se extingue la relación contractual. 

               En cambio si el arrendador resulta ser un pequeño propietario, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario, sin que exista obligación por parte de arrendador. Tan solo señala el Real Decreto que cualquiera de las partes puede disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la LAU 29/1994, de 24 de Noviembre, para el pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta.. Estamos ante una laguna legal sorprendente ya que a estos arrendatarios, el citado Real Decreto no le da solución alguna, de ahí que la moratoria o la reducción de la renta tan solo se podrá lograr por pacto entre las partes que es lo que recomendamos basado en la solidaridad, firmando un anexo al contrato con la suspensión temporal de la renta durante un periodo de tiempo, y si no se alcanza el mismo, desgraciadamente el tema de la falta de pago de la renta terminará en un proceso judicial.

            3. Requisitos para acceder a la moratoria 

Si eres autónomo:

a.       Para el supuesto de reducción de la actividad en el local de negocio, el arrendatario tendrá que presentar una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 %, siempre en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior, pudiendo el arrendador solicitar los libros contables.

b.       Para el supuesto de suspensión de la actividad en el local de negocio el arrendatario aportará certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la declaración de cese de actividad.

Si eres una Pyme, los requisitos que deberás cumplir para acceder a la moratoria son los siguientes:

a.       No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b.     Que la actividad esté suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c.      Si la actividad no estuviese suspendida, entonces deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En Padrino Abogados contamos con abogados especializados en  arrendamientos que resolverán todas tus dudas. Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y te daremos un asesoramiento personalizado a tu caso concreto.

EL DESPIDO LABORAL DURANTE EL COVID-19

            Debido a la crisis del Covid-19 son muchas las empresas que se ven abocados al despido de sus empleados ante la falta de ingresos. Cierto es que el Gobierno mediante el  Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de Marzo, prohibió a las empresas  despedir de manera objetiva (es decir por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción) hasta que terminara el estado de alarma, habiéndose  ampliado la prohibición hasta el 30 de Junio, dando a entender que no se sucederían despidos al menos durante dicho periodo.

            Sin embargo esta medida del Gobierno no impide realmente  que las empresas sigan despidiendo a sus empleados, basta con cambiar el motivo del despido, puesto que en nuestro sistema de relaciones laborales existe el despido libre pero indemnizado, o dicho de otro modo despido improcedente por no ser ajustado a derecho. A ello se  añade que sigue siendo posible el despido disciplinario ante un incumplimiento grave y culpable del trabajador y también varias causas legítimas del despido objetivo que nada tienen que ver con el covid-19 como es el caso de la ineptitud del trabajador o la falta de adaptación del trabajador a las modificaciones técnicas operadas en su puesto de trabajo.

            Por tanto, ¿Qué puede hacer el trabajador ante un despido durante el covid-19? trataremos de dar luz a las distintas situaciones que se plantean.

                 Primeramente indicar que si pese a lo acordado por el Gobierno la empresa despide de manera irregular al trabajador, este podrá acudir a los tribunales  para impugnar su despido que se tramitaría en la mayoría de los casos como improcedente, viéndose obligada la empresa a readmitir al trabajador  en su puesto de trabajo o al abono de una indemnización equivalente a 33 días de salario por año trabajado. Y respecto a los contratos temporales solo se podrán extinguir, aquellos cuyo plazo termina o concluye la causa que lo motivaba.

            En cualquier caso, en un supuesto de despido siempre ha de recibir el trabajador quince días antes la carta en la que se motivan las causas del mismo,  siendo muy habitual que la empresa incumpla el plazo de entrega de la carta,  ingrese al trabajador una cantidad en su cuenta bancaria en concepto de indemnización y posteriormente se proceda a la realización del finiquito. Desde Padrino Abogados recomendamos que siempre que se haya de firmar ya sea la carta de despido o el finiquito sea como no conforme si no se puede comprobar que la cuantía de la indemnización y del finiquito son correctas pues de firmarlo como conforme se le cierra al trabajador la posibilidad de defender sus derechos

            En Padrino Abogados contamos con  abogados especializados en derecho laboral que resolverán todas tus dudas. Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y te daremos un asesoramiento personalizado a tu caso concreto.

¿SE PUEDE ABONAR LA PENSIÓN DE ALIMENTOS DIRECTAMENTE A LOS HIJOS CUANDO ESTOS LLEGAN A LA MAYORÍA DE EDAD?

        Muchas son las consultas que nos llegan de padres no custodios que no llevándose bien con sus ex parejas/cónyuges y siendo este un foco de conflicto, quieren abonar la pensión de alimentos directamente a sus hijos una vez que estos alcanzan la mayoría de edad,  especialmente teniendo en cuenta que, es en ese momento cuando se extingue la custodia y patria potestad. Pese a que es un tema muy controvertido en los Tribunales, trataremos de arrojar algo de luz al respecto.

                Primeramente es importante dejar claro que el padre o madre no custodio no puede unilateralmente cambiar la sentencia judicial en la que se ha determinado el pago de la pensión de alimentos de sus hijos en su día menores de edad  verificado mediante el ingreso en la cuenta bancaria del progenitor que dispone de la custodia, por el mero hecho de haber llegado estos a la mayoría de edad, pues sin duda alguna sigue existiendo esa obligación de pago en favor del otro padre o madre, como así lo corrobora el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 12ª)  de fecha 17 de Enero de 2018.

                Cierto es, que por muy razonable que nos pareciese abonar directamente la pensión de alimentos a los hijos mayores de edad, si esta medida no es aceptada por el otro ex cónyuge/pareja de forma escrita y abonamos la pensión directamente a los hijos, este podría ejecutar la sentencia alegando incumplimiento de pago, y ello a pesar de demostrar que el abono se ha efectuado, circunstancia que provocaría dificultades para oponerse a la posible demanda de ejecución, por el hecho de no constar dicho ingreso en la cuenta del progenitor. Ahora bien, hay alguna Sentencia que lo admiten como válido siempre que los hijos reconozcan haberlo recibido, así por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja (Sección 1ª) de fecha 22 de Marzo de 2012 dictamina que la falta de cumplimiento del pago de la pensión de alimentos en la cuenta bancaria del progenitor que dispone de la custodia, en este caso la madre, no puede justificar la ejecución de la sentencia de divorcio, si ella misma reconoce como forma válida de recibir el dinero el pago directo de la pensión de alimentos a sus hijos y luego ellos se lo entregaban a su madre, en concreto dispone que :

                "Aunque la sentencia indicaba que los pagos se realizarían dentro de los cinco primeros días de cada mes en la cuenta que designara la madre, cabe señalar que la falta de cumplimiento de este requisito en absoluto significa que la deuda no se pagase, y por lo tanto, nunca puede justificar la continuación de la ejecución dineraria promovida por estos conceptos por la citada señora, ya que la misma reconoce que durante siete mensualidades aceptó la entrega de la pensión alimenticia directamente a sus hijas “en mano”, luego es claro que esta forma de pago fue aceptada por la hoy ejecutante como una forma válida de recibir el dinero y por lo tanto no puede ir en contra de sus actos. Las dos hijas recibieron de su padre las entregas de dinero en concepto de pensión de alimentos, y luego ellas, como han declarado en el juicio se lo entregaban a su madre,. No hay ningún indicio que permita albergar dudas sobre la sinceridad de estas testigos, hijas del ejecutado pero también hijas de la ejecutante”.

            En definitiva, no se debe abonar unilateralmente la pensión de alimentos directamente a los hijos por el mero hecho de que lleguen a la mayoría de edad. Desde Padrino Abogados recomendamos que la mejor opción para ello es instar el procedimiento de modificación de medidas definitivas o bien llegar a un acuerdo fehaciente y por escrito con la ex pareja/cónyuge.

                  En Padrino Abogados contamos con  abogados especializados en derecho de familia que resolverán todas sus dudas. Póngase en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y le daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto.

     

CÁRTEL DE FABRICANTES DE CAMIONES. INDEMNIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

Es usted unos de los afectados por el cártel de fabricantes de camiones?              En Padrino Abogados resolvemos sus dudas. 

La Comisión Europea, el 19 de Julio de 2016 decidió sancionar a los fabricantes de camiones MAN, IVECO, DAF,  VOLVO/RENAULT  y DAIMLER (MERCEDES) con multas cuantiosas y ello porque vulneraron el artículo 101 del Tratado del Funcionamiento de la Unión europea y el Artículo 53 del Acuerdo EEE ( Espacio económico europeo) toda vez que entre el 17 de Enero de 1997 y el 18 de Enero de 2011 dichos fabricantes pactaron determinados acuerdos sobre la fijación de precios y los incrementos de los precios brutos de los camiones en el EEE , así como también sobre el calendario  y la repercusión de los costes  para la entrada de tecnologías de emisiones  en camiones medios y pesados exigida por las normas EURO 3 a 6 con la finalidad de repartirse el mercado y así impedir la entrada de nuevos competidores o al menos restringirla. De tal forma que incrementaron en las compraventas de camiones el precio de estos. Pacto este que en todo caso prohíbe la Ley de Defensa de la Competencia. 

Si bien todos los fabricantes excepto SCANIA han reconocido su participación en el cártel de camiones.

Por tanto, si usted es transportista (autónomo o empresario) y compró entre los años 1997 y 2011 camiones de seis o más toneladas de las marcas MAN, IVECO, DAF,VOLVO/RENAULT  o DAIMLER (MERCEDES), aunque los vendiera con posterioridad o los adquiriese a través de un contrato de leasing, ha de saber que puede reclamar una indemnización de daños y perjuicios tanto por el sobrecoste en el precio de la compra de los camiones como por el coste de la implantación de los sistemas de retención de los gases contaminantes a la que se añadirán los intereses legales.

En todo caso informarle que se excluyen de la reclamación los camiones adquiridos de segunda mano

  ¡¡¡¡¡Reclame sus derechos, aun está a tiempo!!!!!!!!! ya que el plazo de prescripción es de un año desde el conocimiento del daño y este se produjo desde que se publicó la decisión de la Comisión Europea de 19 de Julio de 2016 en el Diario Oficial de la Unión Europea, que fue el 6 de Abril de 2017, lo que implica que se puede interponer acciones judiciales hasta el 6 de Abril del 2018. Eso sí desde Padrino Abogados aconsejamos interrumpir la prescripción mediante un burofax al fabricante reclamándole los daños y perjuicios ocasionados por el cártel, para así disponer de un mayor plazo de actuación.

En todo caso, la demanda requiere la presentación de un informe pericial especializado en esta materia que determine la cuantía de la indemnización a reclamar judicialmente

  En padrino Abogados nos preocupamos por usted,  defendemos sus derechos,!!! Si esta interesado en ello, póngase en contacto con nosotros  www.padrinoabogados.es   o al teléfono 91 781 56 95 o mail.- info@padrinoabogados.es.  y le daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto. 

CLAUSULAS ABUSIVAS EN LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS. NULIDAD DE LA CLAUSULA DE GASTOS DE FORMALIZACION DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO ¡¡¡¡ RECLAMA TUS DERECHOS !!!!!

¿Desconoce si su préstamo hipotecario tiene cláusulas abusivas,? En Padrino Abogados le informamos de las que han sido declaradas nulas por el Tribunal Supremo y de su posterior reclamación .

                

      El pasado 23 de Diciembre de 2015 El Tribunal Supremo dictaba sentencia en la que declaraba nulas determinadas clausulas de los préstamos hipotecarios, en concreto la decisión afecta a la cláusula suelo, intereses moratorios, vencimiento anticipado, atribución de los gastos de la formalización del préstamo hipotecario al consumidor y contratación telefónica.

                En este artículo nos centraremos en la CLAUSULA DE LA ATRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DE LA FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO AL CONSUMIDOR

                Son muchas las personas que nos consultan sobre este asunto si bien aquí resumiremos las más comunes

¿ Puedo recuperar el dinero abonado para dichos gastos ? La respuesta es SI, y ello en base a que el Tribunal Supremo entiende que hacer recaer todos los gastos de la formalización del préstamo hipotecario sobre el consumidor produce un desequilibrio relevante para este, pues aunque la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, ya que el beneficiado por el préstamo es el cliente, no podemos olvidar que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista (en este caso el Banco), pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. A todo ello se une que no es una cláusula que haya sido voluntariamente pactada por las partes sino que vino impuesta por el Banco. Ahora bien hay que indicar que aunque la Sentencia hace referencia a los préstamos hipotecarios del BBVA y Banco Popular, lo cierto es que en la práctica bancaria todas las entidades cuentan con cláusulas similares, pudiendo variar la redacción pero no la esencia, por ello, entendemos que en todas se puede solicitar la nulidad.  Por tanto la cláusula es abusiva y en consecuencia nula, lo que significa que no tendría efecto.

¿ Como identifico esta cláusula en mi préstamo hipotecario?.

Transcribimos en este caso la del BBVA, y aunque la redacción de la cláusula puede variar de un Banco a otro en esencia sería textualmente la siguiente:

" Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª. La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula. Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca. La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª".

¿Cuáles son los gastos incluidos en la formalización del préstamo hipotecario?

                Los gastos que usted podría reclamar serían los notariales por la constitución de la escritura, los registrales por la inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ya que el Banco con motivo de la operación mercantil no queda al margen sino que se convierte en sujeto pasivo respecto a la constitución del derecho, expedición de las copias, actas y testimonios que interese, así mismo se podrían incluir los gastos de gestoría si venían impuestos por la entidad bancaria y los gastos de tasación del inmueble.

                Sepa que también es abusivo repercutir sobre el prestamista los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por el Banco, incluso cuando su intervención no sea preceptiva,  puesto que infringe nuestras normas procesales que ya determinan esta cuestión, causando un claro desequilibrio entre las partes, ya que no se tienen en cuenta entre otras  cuestiones tan importantes como las dudas de hecho o de derecho que puede apreciar el Tribunal en el procedimiento y en ese caso en concreto no habría condena en costas ( o lo que es lo mismo cada uno pagaría a sus abogados y procuradores).

 ¿Cuál es el procedimiento para reclamar dichos gastos?

                1. FASE EXTRAJUDICIAL

        Primeramente  se inicia la fase extrajudicial consistente en la presentación por escrito ante la sucursal de su Banco ( en Atención al cliente) de una reclamación solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución del dinero indebidamente abonado, que tendrá estar debidamente justificado. Adjuntamos un modelo de reclamación. PINCHA AQUÍ   https://www.scribd.com/document/336728811/Reclamacion-Bancoreclamación banco

                2. FASE JUDICIAL

          Si en el plazo máximo de dos meses el Banco no contesta a la reclamación previa o lo hace negativamente sería necesario acudir a la fase judicial a través de la interposición de la correspondiente demanda solicitando precisamente la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades abonadas, y ello porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo lo es respecto a la falta de concreción del propio contrato de préstamo , de los gastos e impuestos estableciéndose de manera general,

Los documentos que se tienen que acompañar a la demanda a nivel general son los siguientes:

• ·         La escritura de constitución de hipoteca
• ·         La factura de los gastos notariales
• ·         La factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
• ·         La carta de pago del impuesto de actos jurídicos documentados
• ·         La factura de los gastos de gestoría si la impuso el Banco
• ·         La factura de la Tasación del Inmueble

                El plazo de prescripción para interponer la demanda es de cuatro años, a contar desde que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015, es decir que usted puede hasta el 24 de Diciembre de 2019 reclamar judicialmente, en el caso en que esté vigente el préstamo.

                Por el contrario si ya ha amortizado  la hipoteca, podrá recuperar también el dinero abonado solo en el caso de que el pago total se haya realizado dentro de los cuatro años anteriores a que se dictara la sentencia del Tribunal Supremo es decir, desde el 23 de Diciembre de 2011 en adelante.

AÚN ESTAS A TIEMPO PARA RECLAMAR, si estas interesado en ello, ponte en contacto con nosotros  www.padrinoabogados.es   o al teléfono 91 781 56 95 o mail.- info@padrinoabogados.es.  y te daremos un asesoramiento personalizado a su caso concreto.