PADRINO ABOGADOS

lunes, 8 de junio de 2020

COMPRAVENTA DE LA NUDA PROPIEDAD


 

                En los últimos tiempos se ha producido en nuestro país un incremento de las llamadas compraventas de la nuda propiedad, que permiten al comprador adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado, lo que es sin lugar a dudas una buena inversión a medio o largo plazo y al vendedor recibir al instante y de una sola vez una buena cantidad de dinero y seguir residiendo en la vivienda de por vida. ¿Quieres saber cómo puedes hacerlo? En Padrino Abogados te asesoramos y tramitamos la compraventa.
                Primeramente hay que aclarar que la propiedad de una vivienda engloba dos conceptos uno la nuda propiedad que otorga a su titular el dominio sobre el bien inmueble pero no ostenta la posesión y el otro el usufructo que concede el uso y disfrute del bien de manera temporal o vitalicia. De tal forma que cuando una persona dispone del bien al 100% en pleno dominio decimos que dispone tanto de la propiedad (nuda propiedad) como de la posesión del bien (usufructo). Sin embargo pocos son los que conocen que estos dos  conceptos se pueden vender por separado.
                Si bien, centrándonos en la venta de la nuda propiedad, hemos de significar que con esta operación se aumenta la liquidez del vendedor que va a poder vivir más cómodamente, sin tener que recurrir a la ayuda de familiares y sin renunciar al uso de su vivienda. Está formula está pensada sobre todo para aquellas personas ya mayores (siendo más común entre personas de 75 a 80 años sin descendientes) que disponen de una pensión de jubilación escasa que desean complementar, y al mismo tiempo tienen un buen activo inmobiliario, interesante para el inversor que busca rentabilidad a largo o medio plazo.
                Por tanto, una vez que se vende la nuda propiedad, el vendedor se convierte en usufructuario, lo que implica que tendrá el uso y disfrute de la vivienda o por un tiempo determinado que se pacte, pasado el cual tiene que abandonar la vivienda (usufructo temporal) o durante toda su vida hasta su fallecimiento (usufructo vitalicio). Ahora bien, en el caso de que exista más de un propietario como sucede en el caso de los matrimonios, lo más común es establecer un usufructo sucesivo, de tal forma que aunque uno de los titulares fallezca el usufructo continúa para el otro hasta que este último fallezca. Ni que decir tiene que, el usufructuario puede optar por alquilar la vivienda, en cuyo caso los contratos establecidos por el usufructuario con los inquilinos finalizarían en el momento en que él fallezca, o termine el usufructo, momento en el cual el comprador pasa a ser pleno propietario.
Los trámites que necesarios para realizar esta operación son los siguientes:
1. Escritura de compraventa ante Notario
En dicha escritura las partes han de pactar el pago del precio de la venta que puede ser:
a) Mediante una renta periódica o vitalicia, en cuyo caso el comprador adquiere la nuda propiedad a cambio de una renta mensual que abona al vendedor
                En este caso el cálculo de la renta vitalicia se realiza en base al valor del inmueble y la esperanza de vida del vendedor, que tiene en cuenta la edad y el sexo. El valor mensual de la renta no cambia siempre es el mismo hasta que termine el usufructo ya sea cuando termine el plazo fijado si es temporal o en el momento del fallecimiento si es vitalicio.
b) Mediante un pago único, en este caso para calcular las condiciones económicas de la operación se tienen en cuenta diferentes factores actuariales, inmobiliarios y financieros, como la esperanza de vida del usufructuario, el valor de mercado del inmueble, y el valor del usufructo de la vivienda, que debe ser este último en función de la edad del vendedor, a mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo.
Así :
·         El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2% por cada período de un año, sin exceder del 70 %.
·         En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más con el límite mínimo del 10% del valor total.
·         El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes.
·         En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, (usufructos mixtos) la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

                Además es importante que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble, para evitar problemas con Hacienda. Por otro lado destacar, aunque no es muy habitual, que si el inmueble tiene cargas como hipoteca, habría que consultar con el banco ya que esta venta requeriría de una novación del préstamo hipotecario que tiene que autorizar el Banco.

2. Inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad
3. Gastos
                a) El vendedor que pasa a ser usufructuario tiene que abonar los recibos correspondientes a los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad ...), las cuotas ordinarias de la comunidad, el IBI, la tasa municipal de residuos urbanos/basuras, cuando se cobre por el Ayuntamiento, el impuesto municipal de Plusvalía y el certificado de eficiencia energética. Así mismo tendrá una exención total en el IRPF si se realiza la operación sobre su vivienda habitual, respecto de la posible ganancia patrimonial al estar vendiendo la nuda propiedad.
                Es importante mencionar que si la persona mayor que quiere vender la nuda propiedad de su vivienda lleva más de dos años viviendo en residencia de ancianos, su inmueble pierde la condición de vivienda habitual, de tal forma  que si procede a la venta perderá la exención del IRPF  sobre el posible incremento patrimonial.
b) El comprador que pasa a tener la nuda propiedad se hace cargo desde el momento de la compra de las derramas extraordinarias del edificio, así como también de los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD)
c) En cuanto al Seguro de la Casa, será abonado por los dos el usufructuario debe contratar  un seguro de contenido y responsabilidad civil y el nudo propietario deberá abonar un seguro que se haga cargo del continente.

                En Padrino Abogados contamos con abogados especializados en  compraventas de inmuebles que resolverán todas tus dudas. Ponte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@padrinoabogados.es, por teléfono al 917 81 56 95  o por facebook https://www.facebook.com/padrinoabogados y te daremos un asesoramiento personalizado a tu caso concreto.


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