PADRINO ABOGADOS

jueves, 30 de abril de 2015

RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR POR LAS MOLESTIAS CAUSADAS POR SUS INQUILINOS





Uno de los temas que más dudas causa en materia de arrendamientos es, si los actos del inquilino, ya sean ruido excesivo, música a todo volumen, malos olores, tirar basura por las escaleras, etc, pueden perjudicar al propietario arrendador.
 
La respuesta es clara, SI, aunque hay excepciones, pues de conformidad con el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
 
“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

En base a ello, es posible responsabilizar al propietario arrendador por las actuaciones molestas de sus inquilinos, incluso ya el propio  Tribunal Supremo en sentencia de fecha 13 de diciembre de 2.007 afirmó que

“No se puede perturbar "la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad".

Ahora bien, para ello es necesario que dicho propietario tenga conocimiento de las quejas de los vecinos, pues muchas son las sentencias de audiencias provinciales que absuelven de toda responsabilidad  al propietario, precisamente por no tener dicho conocimiento, es el caso de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de fecha 4 de Junio de 2008.

Es cierto que teniendo conocimiento de las quejas, puede quedar exonerado el propietario de cualquier responsabilidad siempre que actúe con la máxima diligencia en el ámbito de las relaciones de buena vecindad.  Dicho esto, la comunidad de propietarios debe por su parte requerir al inquilino que cese en su actividad y al propietario transmitirle las quejas de los vecinos, para que lleve a cabo las medidas adecuadas para solventar el problema. De tal forma ,que si no cesan las molestias, ya sea por desatender el inquilino las quejas o por la pasividad del propietario, la comunidad podrá entablar contra los dos, arrendatario y propietario una demanda en ejercicio de la acción de cesación de la actividad molesta,  pudiendo incluso solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y una indemnización al propietario por los daños y perjuicios causados a los comuneros. De ahí que sea tan importante mantener las buenas relaciones con los copropietarios y colaborar con ellos.

Respecto a la indemnización a la que puede ser condenado el propietario cabe mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 19 de Marzo del 2013, en la que la pasividad del propietario arrendador, al no resolver los ruidos excesivos causados por su arrendatario, le condujo a tener que abonar una indemnización al vecino. En el caso mencionado en esta sentencia fueron demandados y por consiguiente condenados solidariamente arrendador y arrendatario, al primero por su pasividad, y al segundo por causar las molestias a los vecinos y no poner fin a ellas.

Dicha sentencia  expone en sus fundamentos jurídicos lo siguiente:

“Los demandados alegan que solo recibió el inquilino un requerimiento en 2.007 y otro en 2.011, el primero al poco tiempo de ocupar la vivienda el arrendatario, por lo que entiende que no hay causa para declarar su responsabilidad. Sin embargo, del conjunto de la declaración de esta persona resulta que admitió que hubo quejas enseguida y que la demandante se las trasladó puntualmente.
Reconoció que recibió las actas de las juntas, por lo que no hay razón por la cual no llegaran las cartas del Administrador y que le fueron remitidas según los docs. 31 y 32 de la demanda, los que justifican que fue avisada por dicha persona en 2.007, 2.009 y 2.011. Asimismo admitió que una o dos veces le dijo al inquilino que evitara el ruido. La parte actora declaró que también habló con la demandada.
Por tanto la arrendadora propietaria también recibió las quejas y le es atribuible una conducta omisiva, apreciando la sentencia una pasividad y falta de preocupación por el problema durante varios años, manifestado al no promover la cesación que permite el art 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .”

Respecto a los daños que pudiera causar el inquilino en las zonas comunes del edificio, ya sea pintadas, destrozando mobiliario, estropeando jardines etc, no quepa duda que el responsable de arreglarlo de cara al arrendador es el inquilino, pero si este no lo repara, el propietario de la vivienda se verá obligado a responder ante la comunidad de propietarios, teniendo que reparar los daños, tal y como expone claramente el Tribunal STS 832/239, de 18 de Diciembre de 2009.

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